電話(huà)：0512-69591876
郵箱：107416366@qq.com
地址：蘇州吳中區(qū)甪直大(dà)道888号博克産業園A幢410、412室
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蘇州浏鋒物業管理有限公司 投标書(shū)
投标人(rén)：梁志軍、XXX、XXX（單位蓋章(zhāng)）
法定代表人(rén)：梁志軍（簽字蓋章(zhāng)）
投标日期：2010年 月(yuè) 日
目 錄
第二部分(fēn) 企業綜合說明(míng)書(shū)... 3
第三部分(fēn) 主要管理(lǐ)人(rén)員(yuán)介紹... 5
3.1公司管理(lǐ)人(rén)員(yuán)簡曆... 5
第四部分(fēn) 物(wù)業管理(lǐ)方案及内容... 6
4.2物(wù)業管理(lǐ)整體設想和(hé)策劃... 6
4.6 争創全國物(wù)業管理(lǐ)示範住宅小區(qū)規劃、具體實施方案與各項服務指标的(de)承諾... 15
4.7房(fáng)屋及公共設備設施維修檢查養護計劃表... 16
第五部分(fēn) 計劃成本核算(suàn)書(shū)... 20
5.1項目年度物(wù)業管理(lǐ)預算(suàn)... 20
5.2項目年度物(wù)業服務收入明(míng)細表... 21
第一部分(fēn) 前 言
投 标 函
投标項目名稱：XXXXXXXXXXXXXX物(wù)業管理(lǐ)
×××房(fáng)地産開發有限公司
在考察了(le)該項目現場(chǎng)、充分(fēn)審核了(le)XXXXXXXXXXXXXX物(wù)業管理(lǐ)的(de)招标文件和(hé)了(le)解一切會影(yǐng)響總價變動的(de)各方面的(de)情況和(hé)條件後，我方決定競投貴方的(de)物(wù)業管理(lǐ)，本投标書(shū)用(yòng)字及術語的(de)定義與投标文件相同。
遵照(zhào)貴方2011年 月(yuè) 日 ，招标文件要求提交的(de)内容，若能中标，我們承諾将與貴方一起履行招标文件各項條款的(de)規定。
同意繳納人(rén)民币XXXXX千元（￥XXXXX元）作爲投标保證金。若由于各種原因貴方不能履行文件所含的(de)書(shū)面條件和(hé)規定而給貴方造成損失的(de)，所繳投标保證金，和(hé)由貴方作爲違約倍償金沒收，不作罰款論。
理(lǐ)解貴方不似以最低報價爲标準來(lái)接受投标，同時(shí)也(yě)不償付我方在投标中發生的(de)一切費用(yòng)。
承諾于貴方要求時(shí)簽署合同。
我方保證對(duì)投标文件的(de)準确性完全負責。
我方保證從投遞标書(shū)之日起至投标結束遵守本标書(shū)。在此期限内，本标書(shū)對(duì)我方始終具有約束力，并可(kě)随時(shí)被貴方接受。
我方一旦中标，在制訂和(hé)簽署正式合同之前，本标書(shū)連同貴方的(de)中标通(tōng)知書(shū)應成約束雙方的(de)文件。
我方理(lǐ)解貴方不一定接受我方的(de)投标，并不需作任何解釋。
與本投标有關的(de)正式通(tōng)訊地址和(hé)聯系正式爲：
地址：蘇州市相城(chéng)區(qū)太平鎮金澄花園二區(qū)3幢103室
郵編：215000
電話(huà)号碼：0512-XXXXXXXX 手機：13962307977
電子郵件：107416366@qq.com
聯系人(rén)：梁志軍
代理(lǐ)人(rén)（被授權人(rén)）簽字蓋章(zhāng)：
法人(rén)單位公章(zhāng)：
日期：2010年 月(yuè) 日
第二部分(fēn) 企業綜合說明(míng)書(shū)
2.1 公司概況
蘇州浏鋒物業管理有限公司于2010年月(yuè)成立注冊資本100萬元人(rén)民币，是一家具有XX資質的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業，專業提供高(gāo)水(shuǐ)準、全方位的(de)物(wù)業服務，管理(lǐ)物(wù)業類型有住宅小區(qū)、辦公樓及高(gāo)層樓宇等。公司設有總經理(lǐ)室、辦公室、物(wù)業管理(lǐ)部、保安部和(hé)管理(lǐ)處。
公司現有員(yuán)工XX人(rén)，其中大(dà)中專以上學曆占員(yuán)工總數的(de)XX。在成立不到XX年的(de)時(shí)間内，公司先後邀請了(le)XXXX技術咨詢有限公司和(hé)XX大(dà)酒店(diàn)的(de)高(gāo)級管理(lǐ)人(rén)員(yuán)來(lái)我公司培訓員(yuán)工，指導工作，并共同探討(tǎo)研究物(wù)業管理(lǐ)的(de)理(lǐ)念和(hé)操作規範，對(duì)公司各項工作水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)起了(le)極大(dà)的(de)促進作用(yòng)。
企業營業執照(zhào)和(hé)物(wù)業管理(lǐ)企業資質等級證書(shū)的(de)掃描圖：
2.2 公司信譽及成果
2010年公司根據ISO9002質量保證标準建立質量體系，運用(yòng)制度化(huà)、程序化(huà)、标準化(huà)和(hé)文件化(huà)手段開展科學管理(lǐ)和(hé)優質服務，以提高(gāo)企業競争實力，爲業主提供安全、舒适、清潔、優美(měi)和(hé)方便的(de)生活工作環境，并于2011年X月(yuè)X日通(tōng)過ISO9002國際質量認證（英國AJA），2000年X月(yuè)X日通(tōng)過AJA公司的(de)年度監督審核。
公司成立以來(lái)，一直秉承“以人(rén)爲中心，服務爲主體，業主滿意爲目标”的(de)企業宗旨，堅持“住戶滿意，是我們做(zuò)好各項工作的(de)标準”的(de)經營理(lǐ)念，以“住戶至上”爲原則，堅持爲業主住戶服務，并制訂了(le)服務質量上的(de)承諾，努力強化(huà)服務意識，提高(gāo)服務水(shuǐ)平。2010年，公司在确定建立質量體系的(de)同時(shí)，并進行了(le)内部企業形象策劃，逐步實現物(wù)業管理(lǐ)軟件計算(suàn)機管理(lǐ)。公司在創立自身品牌的(de)同時(shí)，不斷提高(gāo)經營管理(lǐ)能力，服務于廣大(dà)業戶，爲他(tā)們提供全方位的(de)物(wù)業服務。
質量體系認證證書(shū)的(de)掃描圖：
2.3 公司組織機構（管理(lǐ)處組織架構及部門設置）：
第三部分(fēn) 主要管理(lǐ)人(rén)員(yuán)介紹
3.1公司管理(lǐ)人(rén)員(yuán)簡曆
公司總經理(lǐ)：梁志軍
公司顧問：XXX
公司副總經理(lǐ)：XXX
公司辦公室主任：XXX
3.2 拟派管理(lǐ)處主任簡曆
XXX
拟派管理(lǐ)處各部門主管簡曆
XXX
第四部分(fēn) 物(wù)業管理(lǐ)方案及内容
4.1項目概況
地理(lǐ)位置： XXXXXXXXXXXX
物(wù)業類型： XXXXXXXXXXXX
總占地面積：XXXXXXXXXXXX
總建築面積：XXXXXXXXXXXX
具體：XXXX占地面積XXXXXX平方米，行政樓占地面積爲XXXXXX平方米，XXXX占地面積爲XXXXX平方米。房(fáng)間長(cháng)XXX米，寬XXX米，每房(fáng)間面積爲XXXX平方米。XXXXX一個(gè)。
A幢：一層共有XX個(gè)房(fáng)間，XX個(gè)公告欄、XX個(gè)黑(hēi)闆、消防水(shuǐ)帶XX個(gè)、滅火器XX個(gè)、垃圾箱XX個(gè)、走廊燈XX個(gè)。
B幢： 一層XX個(gè)房(fáng)間，2-6樓XX個(gè)房(fáng)間，消防水(shuǐ)帶XX個(gè)、滅火器XX個(gè)、垃圾箱XX個(gè)、XX個(gè)公告欄、XX黑(hēi)闆。現在七樓整層沒人(rén)住，六樓半層沒人(rén)住。另外D、B兩幢之間有XX停車場(chǎng)。
C幢：一樓XX個(gè)房(fáng)間，消防水(shuǐ)帶XX個(gè)、滅火器XX個(gè)、垃圾箱XX個(gè)、XX個(gè)公告欄、XX個(gè)黑(hēi)闆。
D幢：一樓共有XX個(gè)房(fáng)間，XX個(gè)公告欄、XX個(gè)黑(hēi)闆。垃圾箱有XX個(gè)、XX個(gè)電池回收箱、消防水(shuǐ)帶XX個(gè)滅火器XX個(gè)。
E幢：一層XX個(gè)房(fáng)間，消防水(shuǐ)帶XX個(gè)、滅火器XX個(gè)，還(hái)有XX停車場(chǎng)。
4.2物(wù)業管理(lǐ)整體設想和(hé)策劃
我們會認真研究XXXXX物(wù)業管理(lǐ)的(de)屬性，公司有先進的(de)管理(lǐ)理(lǐ)念和(hé)較強的(de)管理(lǐ)能力，是有XXXXX物(wù)業管理(lǐ)經驗的(de)單位。我們公司具備獨立法人(rén)資格，注冊資金不少于￥50萬元，具有物(wù)業管理(lǐ)XX級或XX級以上資質，且具備管理(lǐ)XXXXXX萬平方米以上建築面積的(de)管理(lǐ)業績。
4.2.1總體質量方針、目标
公司質量方針：以人(rén)爲中心，服務爲主體，業主滿意爲目标。公司質量目标：維修及時(shí)率達98%，維修質量合格率達95%，業主滿意率90%。業主投訴率不大(dà)于0.5%。
4.2.2 管理(lǐ)與服務工作具體目标
1）管理(lǐ)方面
崗位标準培訓率達到100%。
崗位标準知曉率達到100%。
崗位标準執行率達到90%以上。
公開辦事制度、主要服務制度印發業主率100%。
持證上崗、佩戴胸卡、儀表整潔、誠實守信、不吃(chī)、不拿、不卡、不要。
2）服務方面
1、 總體指标
2、 滿意度指數85以上；
3、 管理(lǐ)服務範圍内不發生重大(dà)安全責任事故，
管理(lǐ)服務範圍内不發生重大(dà)火災責任事故，
管理(lǐ)服務範圍内不發生重大(dà)設備管理(lǐ)責任事故；
4、 第一年度導入三項貫标體系管理(lǐ)，
第二年度通(tōng)過三項貫标體系認證；
2、 分(fēn)類指标
1、 管理(lǐ)處設專線24小時(shí)受理(lǐ)報修，
2、 業戶接待時(shí)間：365天8:30-20:30；
3、各類服務人(rén)員(yuán)上崗培訓率達到100%；
4、 檔案歸檔率達到100%，
檔案完整率達到100；
5、 維修及時(shí)率達到100%；
6、 維修質量合格率達到95%以上；
7、 實行維修服務回訪制度，回訪率達到100%；
8、 有效投訴處理(lǐ)率100％，投訴人(rén)簽字滿意率95％以上；
9、 公共設備、設施完好率達到98％以上；
10、房(fáng)屋建築完好率達到98%以上；
11、綠(lǜ)化(huà)存活率達到98%以上；
12、清潔管理(lǐ)無盲點，
管理(lǐ)服務範圍保持環境整潔，生活垃圾日産日清；
13、道路、停車場(chǎng)完好率達到98%以上；
14、管理(lǐ)服務範圍内保安固定崗實行24小時(shí)保安立崗服務
4.3管理(lǐ)方式
4.3.1 管理(lǐ)方式
基本原則：蘇州浏鋒物業管理有限公司介紹蘇州市房(fáng)地産管理(lǐ)局的(de)管理(lǐ)，依據法律法規對(duì)XX花園進行物(wù)業管理(lǐ)。形成市房(fáng)管局、業主委員(yuán)會、蘇州安民物(wù)業管理(lǐ)有限公司下(xià)屬各管理(lǐ)處及各專業隊的(de)三級管理(lǐ)機制依照(zhào)政府關于物(wù)業管理(lǐ)。引進高(gāo)素質物(wù)業管理(lǐ)人(rén)才，對(duì)XXXX實行全封閉式管理(lǐ)，最大(dà)限度提高(gāo)工作效率，降低管理(lǐ)成本，提高(gāo)服務質量。
法律關系：以合同的(de)形式建立項目XXXXX與物(wù)業公司雙方互爲制約的(de)主體關系，履行乙方責任。實施民主管理(lǐ)，加強民主監督，依靠XXXX的(de)廣大(dà)業戶開展物(wù)業管理(lǐ)，定期報告公司運作情況，每年兩次公布财務狀況，接受業戶的(de)檢查監督。
内部管理(lǐ)框架：依靠公司ISO9002質量标準及兩百餘條系統規章(zhāng)制度、崗位職責，建立公司管理(lǐ)構架。
4.3.2工作計劃
我們将力求務實、高(gāo)效，并積極協助開發商做(zuò)好銷售服務，實現雙赢的(de)目标。
二、接管工作計劃
序号 工作計劃 計劃要點 實施時(shí)間 備注
1 準備及實施
準備、完善所需資料和(hé)設備 2010至2011
儀式策劃及舉行
辦理(lǐ)手續
3 首次征求業主意見
征求合理(lǐ)化(huà)建議(yì) 2010至2011
上門調查和(hé)回訪
分(fēn)析調查結果，提出改進方案
4 建立完善的(de)标識系統 各類檔案的(de)科學分(fēn)類、建檔及标識 2010至2011
制作各類設備、設施标識
制作各類路牌等公共标識系統
制作辦公室标識系統
三、正常居住期工作計劃
管理(lǐ)策劃 内容描述 備注
完善體系 定期内部評審ISO9002（2000版）質量管理(lǐ)體系：
完善管理(lǐ)處信息局域網，修訂會所運營管理(lǐ)辦法：
完善各類壁挂文件，ⅤI系統。物(wù)業招租程序：
完善三表聯抄系統及業主自助查閱系統；
建立完善的(de)分(fēn)包方工作績效考評體系；
展開業主委員(yuán)會的(de)籌備工作。
服務持續改進 定期對(duì)員(yuán)工進行服務意識、技能培訓；
定期上門回訪及開展TCS調查：
全面開展文化(huà)活動建設（一年不少于10次）：
開展多(duō)種形式的(de)物(wù)業管理(lǐ)法規宣傳活動，制作辦事指南(nán)：
會所策劃經營 定期開展業主消費熹向調查，适當調整服務項目及内容
加強對(duì)分(fēn)包項目的(de)監管
管理(lǐ)達标 －到兩年内達到蘇州市、江蘇省優秀物(wù)業管理(lǐ)示範小區(qū)标準
三年内達到全國優秀物(wù)業管理(lǐ)示範公寓标準
智能小區(qū) 保證三表聯抄系統、閉路監控系統和(hé)消防報警系統的(de)正常運行
實現寬帶網絡社區(qū)
實現IC卡自動收費系統
4.4各項專業物(wù)業管理(lǐ)制度
4.4.1 公衆制度
業主須知
日常保養事項 綠(lǜ)化(huà)管理(lǐ)規定
清潔衛生事項 治安保衛規定
交通(tōng)管理(lǐ)事項 消防管理(lǐ)規定
水(shuǐ)電管理(lǐ)規定 有線電視管理(lǐ)規定
4.4.2工作流程
保安工作流程 保潔工作流程
綠(lǜ)化(huà)工作流程 水(shuǐ)電維修工作流程
監控中心工作流程 機電日常報修運作流程
4.4.3 ISO9002體系制度
1）質量手冊
質量手冊目錄 編審人(rén)員(yuán)
批準令 公司簡介
術語與定義 質量手冊使用(yòng)說明(míng)
2）程序文件
管理(lǐ)職責 各級各類人(rén)員(yuán)管理(lǐ)職責
質量體系管理(lǐ)程序 質量計劃控制程序
合同評審 文件和(hé)資料控制程序
3）操作性文件
蘇州市物(wù)業管理(lǐ)人(rén)員(yuán)職業道德規範 文字編碼規則
部門各類人(rén)員(yuán)崗位職責 售樓須知
物(wù)業驗收程序 鑰匙管理(lǐ)規定
4.5員(yuán)工培訓計劃
一、培訓系統的(de)實施運作
（一）培訓系統圖
修正 執行
培訓計劃
崗位應用(yòng) 培訓組織
反饋 評價
培訓考核
系統圖說明(míng)：
針對(duì)XXXXX公寓（一期）的(de)管理(lǐ)特點來(lái)設置培訓目标并拟定實施計劃修正。
有效運用(yòng)多(duō)種培訓形式和(hé)方法，确保培訓達到預期效果。
通(tōng)過對(duì)員(yuán)工進行考核，了(le)解培訓的(de)有效性及員(yuán)工的(de)接受程度。
根據對(duì)考核結果的(de)評估和(hé)反饋，及時(shí)調整培訓思路并确定未來(lái)培訓重點。強調将理(lǐ)論應用(yòng)到實踐工作中。
（二）培訓的(de)組織方式
培訓職責：
管理(lǐ)處經理(lǐ)助理(lǐ)負責員(yuán)工日常培訓的(de)計劃、協調、組織、考核等工作。
主管級以上的(de)管理(lǐ)人(rén)員(yuán)根據管理(lǐ)處提出的(de)培訓計劃進行逐級培訓，并對(duì)培訓實施評估，并及時(shí)将培訓效果和(hé)情況反饋給上級培訓人(rén)員(yuán)。
培訓實施流程
我們對(duì)員(yuán)工的(de)培訓分(fēn)爲三個(gè)階段：入職培訓——崗位轉正培訓——日常管理(lǐ)培訓。每位新入職員(yuán)工必須接受爲期20天的(de)入職培訓，内容詳見新員(yuán)工公共培訓科目：三個(gè)月(yuè)試用(yòng)期滿後，員(yuán)工将接受爲期一周的(de)轉正培訓，考核合格後方可(kě)轉正。轉正以後員(yuán)工将接受長(cháng)期連續的(de)日常管理(lǐ)培訓，内容詳見各工種培訓科目表。
培訓時(shí)間
爲實現“加油站”式培訓，我們對(duì)各工種員(yuán)工亦制訂了(le)具體的(de)培訓時(shí)間要求，完成培訓後登錄積分(fēn)，詳見下(xià)表：
職務（崗位） 部門經理(lǐ)以上 項目主管 管理(lǐ)員(yuán)（班組長(cháng)） 作業服務員(yuán)工
每年培訓時(shí)間 不少于140小時(shí) 不少于100小時(shí) 不少于80小時(shí) 不少于60小時(shí)
根據脫産情況培訓亦可(kě)分(fēn)爲三種，即：全脫産培訓、半脫産培訓、在職培訓。我們堅持以“在職培訓爲主．脫産培訓爲輔”。
員(yuán)工培訓常用(yòng)方法
序号 培 訓
類别培訓方式、方法，培訓對(duì)象 培訓目的(de)及适用(yòng)環境
1 綜合類
1．參加拓展訓練 管理(lǐ)人(rén)員(yuán) 促進相互的(de)信任、支持與合作
2．參加軍事訓練 全體人(rén)員(yuán) 增強員(yuán)工的(de)組織紀律性和(hé)自律性
3．“5S”培訓 管理(lǐ)、工程技術人(rén)員(yuán) 提高(gāo)員(yuán)工職業素養
4．投影(yǐng)、錄象、電腦(nǎo)演示等視聽(tīng)教育 全體人(rén)員(yuán) 增加感性認識
2 研討(tǎo)類
1．頭腦(nǎo)風暴法 管理(lǐ)人(rén)員(yuán) 提高(gāo)創造力，培養創造性思維
2．專題討(tǎo)論法 管理(lǐ)人(rén)員(yuán) 提高(gāo)管理(lǐ)水(shuǐ)平
3．典型案例、個(gè)案剖析、情景模拟等案例分(fēn)析法 全體人(rén)員(yuán) 提高(gāo)綜合分(fēn)析解決問題的(de)能力
3 演練類
1．模拟角色法 全體人(rén)員(yuán) 熟悉公司情況及各類業務工作
2．對(duì)抗辯論法 管理(lǐ)人(rén)員(yuán) 提高(gāo)員(yuán)工協調溝通(tōng)能力
3．遊戲訓練法 全體人(rén)員(yuán) 激勵員(yuán)工工作積極性
4 學習(xí)類
1．檢查表法 管理(lǐ)人(rén)員(yuán) 提高(gāo)創造力及觀察問題的(de)能力
2．快(kuài)速閱讀法 管理(lǐ)、工程技術人(rén)員(yuán) 培養快(kuài)速閱讀能力
5 講課類
1．逆向思維法 管理(lǐ)人(rén)員(yuán) 培養換位思考的(de)逆向思維
三、培訓内容及目标
（一）新員(yuán)工公共培訓科目
序号 培訓科目 培訓内容 課時(shí)
1 軍訓 軍事訓練和(hé)體能訓練 5天
2 禮儀知識 常用(yòng)禮儀知識 6課時(shí)
形體訓練
員(yuán)工行爲語言規範
3 服務意識 職業道德教育 3課時(shí)
客戶溝通(tōng)協調技巧
受理(lǐ)及處理(lǐ)客戶投訴
4 企業文化(huà) 企業發展史及基本情況介紹 3課時(shí)
企業理(lǐ)念與宗旨
員(yuán)工手冊與勞動人(rén)事規章(zhāng)制度
5 物(wù)業管理(lǐ)知識 物(wù)業管理(lǐ)基礎知識 6課時(shí)
物(wù)業管理(lǐ)的(de)行業法律、法規 6課時(shí)
入夥與二次裝修管理(lǐ)服務要求與技巧 3課時(shí)
典型物(wù)業管理(lǐ)案例 6課時(shí)
6 質量管理(lǐ) ISO9002質量管理(lǐ)體系 6課時(shí)
7 安全防範知識 消防知識 6課時(shí)
治安防範知識與技巧
8 公寓情況 公寓基本情況介紹 3課時(shí)
9 帶班實行 7天
（二）護衛員(yuán)及管理(lǐ)員(yuán)培訓科目
序号 培訓内容 培訓頻(pín)率 培訓目标
1 工作例會 每周一次 提高(gāo)政治思想覺悟，開展批評自我批評
2 内務管理(lǐ)與考核檢查 每周一次
3 1．單兵(bīng)隊列動作；
2．三大(dà)步法；
3．體能訓練； 逢周一至周五，
每天訓練1小時(shí) 培養組織紀律性，訓練紮實基本功
4 1．擒拿格鬥基本功；
2．捕俘拳；
3．防衛術； 逢周六、周日，
每天訓練3小時(shí) 熟悉掌握擒敵及防衛技能
5 護衛服務工作手冊 每月(yuè)一次 熟悉崗位職責、操作規程、工作标準
6 法規與規章(zhāng)制度 每月(yuè)一次 熟悉并掌握相關法律、法規以及規章(zhāng)制度
7 消防知識 每月(yuè)一次 熟悉消防救火職責
8 消防訓練 每周一次 掌握基本消防操作技能
9 突發應急事件處理(lǐ) 每季度一次 提高(gāo)突發事件處理(lǐ)能力，掌握處理(lǐ)技巧
（三）保潔員(yuán)培訓科目
序号 培訓内容 培訓頻(pín)率 培訓目标
1 工作例會 每周一次 提高(gāo)政治思想覺悟，開展批評自我批評
2 内務管理(lǐ)與考核檢查 每月(yuè)一次
3 保潔方法與清潔劑使用(yòng) 每月(yuè)一次 熟悉掌握基本方法及技巧
4 保潔設備操作保養知識 每月(yuè)一次 熟悉掌握基本方法及技巧
5 保潔服務工作手冊 每月(yuè)一次 熟悉崗位職責、操作規程、工作标準
6 病蟲害消殺與防治 每月(yuè)一次 熟悉掌握基本方法及技巧
7 環境保潔法規與規章(zhāng)制度 每月(yuè)一次 熟悉掌握相關法律、法規以及規章(zhāng)制度
8 消防知識及訓練 每季度一次 熟悉消防救火職責及掌握基本操作技能
9 突發應急事件處理(lǐ) 每季度一次 提高(gāo)突發事件處理(lǐ)能力
（五）維修技工培訓科目
序号 培訓内容 培訓頻(pín)率 培訓目标
1 工作例會 每周一次 提高(gāo)政治思想覺悟，開展批評自我批評
2 内務管理(lǐ)與考核檢查 每月(yuè)一次 保持宿舍幹淨整潔
3 園藝方法與農藥使用(yòng) 每月(yuè)一次 熟悉掌握基本方法及技巧
4 園藝設備操作保養知識 每月(yuè)一次 熟悉掌握基本方法及技巧
5 園藝服務工作手冊 每月(yuè)一次 熟悉崗位職責、操作規程、工作标準
6 病蟲害消殺與防治 每月(yuè)一次 熟悉掌握基本方法及技巧
7 消防知識及訓練 每季度一次 熟悉消防救火職責及掌握基本操作技能
8 突發應急事件處理(lǐ) 每季度一次 提高(gāo)突發事件處理(lǐ)能力
4.6 争創全國物(wù)業管理(lǐ)示範住宅小區(qū)規劃、具體實施方案與各項服務指标的(de)承諾
4.6．1總體規劃和(hé)實施方案
在房(fáng)地産管理(lǐ)體制深化(huà)改革，物(wù)業管理(lǐ)不斷發展的(de)新形勢下(xià)，根據建設部、省、市有關創建“全國物(wù)業管理(lǐ)示範小區(qū)“的(de)精神，爲了(le)對(duì)物(wù)業進行社會化(huà)、專業化(huà)管理(lǐ)，提高(gāo)整體管理(lǐ)水(shuǐ)平和(hé)經營效益，創建”全國物(wù)業管理(lǐ)示範住宅小區(qū)“、特制訂如下(xià)規則和(hé)實施方案：
總體規劃
以人(rén)爲中心，服務爲主體，業主滿意爲目标。以優質高(gāo)效的(de)服務，使物(wù)業具有文明(míng)高(gāo)雅安全整潔的(de)壞境，并成爲蘇州市物(wù)業管理(lǐ)的(de)亮點。
具體規劃
實施專業化(huà)、社會化(huà)管理(lǐ)，具有完善的(de)資料、圖紙、檔案，内部管理(lǐ)制度，外部公約、守則等齊全。
入住率達50%後成爲學校的(de)學生委員(yuán)會，并明(míng)确物(wù)業管理(lǐ)公司業委會的(de)責、權、利關系。
管理(lǐ)人(rén)員(yuán)進行嚴格的(de)上崗培訓，培訓率達100%。
房(fáng)屋外觀完好、整潔，房(fáng)屋完好率達98%以上。
水(shuǐ)電等設施保養良好，運行正常。
污水(shuǐ)排放通(tōng)暢。
綠(lǜ)化(huà)率達到綠(lǜ)化(huà)辦要求。
實施24小時(shí)保安值班制度。
實施方案：
準備階段。公司建立領導小組負責個(gè)部門的(de)相互協調與溝通(tōng)。以确保各項工作的(de)真正落實。
實施階段。進行公司内部自我評分(fēn)，發現存在問題，并落實有關人(rén)員(yuán)進行限期同時(shí)整改跟蹤檢查。階段。
公司将按模拟檢查的(de)内容對(duì)XXXX公寓的(de)工作進行最後檢查并整改問題，同時(shí)将按要求準備申報資料并及時(shí)上報是房(fáng)管局物(wù)業處并做(zuò)好迎檢工作。
4.6.2各項服務指标的(de)承諾
各項服務指标承諾表
序号 指标名稱 國家評分(fēn)指标 投标指标 管理(lǐ)指标的(de)承諾
1 房(fáng)屋完好率 98% 100% 落實責任人(rén)，實行巡視制度，建檔記錄，确保房(fáng)屋完好，無違章(zhāng)搭建及損壞公共設施。
2 房(fáng)屋維修及時(shí)率 98% 100% 接到維修通(tōng)知15分(fēn)鐘(zhōng)内到現場(chǎng)；及時(shí)完成并建立回訪記錄。
3 維修合格率 100% 100% 分(fēn)項檢查，一步到位，并進行回訪，以确保維修工程合格，滿足客戶需要。
4 管理(lǐ)費收繳率 98% 100% 按照(zhào)規定收取，不擅自提高(gāo)收費，使管理(lǐ)費取之于民、用(yòng)之于民。
4.7房(fáng)屋及公共設備設施維修檢查養護計劃表
房(fáng)屋本體維修養護計劃表
序
号 項 目 時(shí)間
間隔 次數 維修養護内容
1 地基基礎 半年 一 檢查地基有無超過允許範圍的(de)不均勻沉降。
檢查基礎有無開裂、破損，勒腳有無破損。
每季 一 1．适時(shí)安排白蟻的(de)防治和(hé)消殺工作，走訪用(yòng)戶，了(le)解其辦公室内有無發現白蟻，檢查公共部位有無白蟻。
每年 一 1．檢查房(fáng)屋基礎結構性能是否完好以及地基沉降總量情況。
房(fáng)屋本體維修養護計劃表（續）
序
号 項 目 時(shí)間
間隔 次數 維修養護内容
2 承重結構 梁 每季 一 1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。
每年 一 1．檢查整體結構性能是否完好。
闆 每季 一 1．檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。
每年 一 1．檢查整體結構性能是否完好。
柱 每季 一 1．檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。
每年 一 1．檢查整體結構性能是否完好。
承重牆 每季 一 1．檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。
每年 一 1．檢查整體結構性能是否完好。
備注：對(duì)于承重結構各部件，若出現因設計或不可(kě)抗拒因素引起的(de)嚴重損壞，我們委托專家進行分(fēn)析、計算(suàn)，拟訂維修方案，由專業公司實施處理(lǐ)。
3 非承重牆 每月(yuè) 一 1．檢查牆體是否平直、有無裂縫、孔洞、風化(huà)等缺陷。
每年 一 2．檢查牆體結構性能是否完好。
4 樓地面 每季 一 1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和(hé)破裂。
2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發現問題及時(shí)處理(lǐ)。
3．更換大(dà)面積松脫、破損的(de)地面飾面材料。
每年 一 1．檢查樓地面面結構功能的(de)完好性。
5 樓地面 每季 一 1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和(hé)破裂。
2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發現問題及時(shí)處理(lǐ)。
3．更換大(dà)面積松脫、破損的(de)地面飾面材料。
每年 一 1．檢查樓地面面結構功能的(de)完好性。
6 公共通(tōng)道、門廳等 每周 一 檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發現異常及時(shí)修複。
公共通(tōng)道及門廳的(de)牆面有無污迹和(hé)剝落，發現異常随時(shí)處理(lǐ)。
每半年 一 檢查扶手、踏步有無損壞，發現異常随時(shí)修複。
補換損壞的(de)地闆。
修複空鼓的(de)地闆。
每年 一 油漆扶手。
7 外牆面 鋁型材、玻璃幕牆、大(dà)理(lǐ)石 每周 一 修補外牆飾面裂縫、脫落部分(fēn)。
更換破碎的(de)玻璃外牆飾面，發現問題立刻處理(lǐ)。
每半年 一 1．結合外牆清洗作業，一并檢查外牆面的(de)使用(yòng)狀況。
2．特别注意檢查玻璃幕牆的(de)玻璃是否有松動迹象。
每年 一 1．雨(yǔ)季時(shí)期對(duì)用(yòng)戶窗(chuāng)台進行密封維護檢查，杜絕雨(yǔ)水(shuǐ)侵入。
2．對(duì)于外牆面大(dà)面積滲漏久修無效的(de)，局部翻新以防止滲漏面積擴大(dà)。
備注 台風暴雨(yǔ)天氣及時(shí)發布信息，提醒用(yòng)戶關好、鎖好門窗(chuāng)。
大(dà)風、台風、暴雨(yǔ)過後及時(shí)進行巡查。
外牆清洗選用(yòng)适宜的(de)清潔劑。
更換外牆飾面應按原設計要求進行。
3．建議(yì)每25年翻新外牆面一次。
8 吊頂 每周 一 1．檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發現損壞及時(shí)修補。
每月(yuè) 一 2．加強防水(shuǐ)、防腐、防裂、防脹、防黴變工作，發現有水(shuǐ)浸、腐爛、脹裂、黴變的(de)部分(fēn)及時(shí)修複。
9 門窗(chuāng) 每月(yuè) 一 1．檢查木(mù)門門扇有無松動、下(xià)垂、翹曲變形、黴變和(hé)腐朽，發現總問題及時(shí)處理(lǐ)。
2．門轉軸或摩擦磨損部位加潤滑油。
3．（塑）鋼門窗(chuāng)、鋁合金門窗(chuāng)有無變形、生鏽。
每半年 一 1．更換門窗(chuāng)的(de)易磨損部件。
公用(yòng)設施維修養護計劃表
序号 項目 時(shí)間 次數 維修養護内容
1 路面路基 每周 一 檢查路面有無積水(shuǐ)。
檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。
檢查路基有無塌陷。
發現異常及時(shí)處理(lǐ)或修複。
2
路燈及線路 每日 一 1．檢查燈具完好情況，即壞即修。
每周 一 檢查玻璃燈罩有無破損。
有無金屬燈架松脫現象。
燈口、燈栅有無損壞。
每季 一 檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現象。
金屬燈架有無鏽蝕。
發現異常即時(shí)處理(lǐ)或修複
每半年 一 1．油漆燈具支架。
2．檢查路燈線路有無老化(huà)現象。
3. 油漆燈具線管一次。
3 停車場(chǎng)（庫） 每日 一 檢查路面有無積水(shuǐ)。
檢查停車場(chǎng)地面有無起殼、地鼓、裂縫。
檢查車道燈有無損壞。
檢查行車指示标志是否正常。
發現異常即時(shí)處理(lǐ)或修複。
每月(yuè) 一 檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。
限速牌、指示牌是否齊全、完整。
檢查擋車器是否正常。
4 溝渠池井 每周 一 檢查溝、渠有無堵塞現象，如有異常及時(shí)疏通(tōng)。
檢查雨(yǔ)水(shuǐ)篦有無異常。
每季 一 檢查井底及池底是否有污物(wù)沉積，如有沉積及時(shí)清污。
檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時(shí)修複。
檢查溝、渠是否完好，如有異常及時(shí)修複。
井蓋及雨(yǔ)水(shuǐ)篦刷漆。
檢查井蓋完好程度，發現損壞及時(shí)修複或更換。
5 雕塑、建築小品 每周 一 全面清潔。
檢查有無破損，如有異常及時(shí)修複。
檢查有無亂刻亂劃現象，發現問題及時(shí)處理(lǐ)。
6 公共标識标牌等設施 每周 一 保證标識清晰、無污迹、無脫落、無破損，發現異常及時(shí)處理(lǐ)。
檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢複。
每半年 一 1．檢查完好程度，加固。
7 管網 每日 一 檢查管線接頭有無滲漏現象。
檢查管線固定支架的(de)松緊情況。
每周 一 1．檢查管道保溫層有無損壞。
2．管網支架完好。
每半年 一 1．管道刷漆。
2．檢查或更換管網。
3．發現異常及時(shí)修複。
設備養護計劃表
1 配電設施 一個(gè)季度 每日定時(shí)巡檢
2 生活水(shuǐ)泵 一個(gè)月(yuè)
3 進水(shuǐ)泵設備 一個(gè)季度
4 消防水(shuǐ)泵 半年 每月(yuè)檢查一次
第五部分(fēn) 計劃成本核算(suàn)書(shū)
5.1XXXX公寓年度物(wù)業管理(lǐ)預算(suàn)
1)收入
首年收入 次年收入
物(wù)業服務收入 (詳見附件)
其他(tā)收入(有償服務等)
2)支出
首年收入 次年收入
薪金、福利等（詳見附件）
員(yuán)工薪金
員(yuán)工福利
小計
（2）工程維修及設備養護
① 供電設施維修
② 給排水(shuǐ)系統維修
照(zhào)明(míng)系統維修
其他(tā)不可(kě)預見費用(yòng)
小計
首年支出 次年支出
（3）管理(lǐ)費用(yòng)
① 綠(lǜ)化(huà)管理(lǐ)費用(yòng)
② 保潔費用(yòng)
③ XXXX公寓綜合服務設施設備運行維護費用(yòng)
垃圾清運費
小計
（4）行政辦公費 首年支出 次年支出
① 公司行政費
② 服裝費
③ 折舊(jiù)費
④ 營業稅金
小計
支出總計
3）收支情況
5.2XXXX公寓物(wù)業服務收入年明(míng)細表
2010年（預計入住率96%）
功能建築面積/平方米 管理(lǐ)費标準 管理(lǐ)費 小計
住宅 x.x元/(平方米×月(yuè))
總計收入
2011年（預計入住率99%）
建築面積/平方米 管理(lǐ)費标準 管理(lǐ)費 小計
住宅 x.x元/(平方米×月(yuè))
總計收入
5.3員(yuán)工薪金一覽表
職務 月(yuè)薪資/元 人(rén)數 小計/元
管理(lǐ)處主任
管理(lǐ)員(yuán)
房(fáng)管維修
高(gāo)配電工
保安員(yuán)
保潔員(yuán)
總計
員(yuán)工薪金
福利費用(yòng)
3項合計:
第六部分(fēn) 結束語
XXXXX公寓作爲蘇州三區(qū)的(de)代表性的(de)高(gāo)級公寓,管理(lǐ)好該公寓具有特殊的(de)意義,對(duì)蘇州市物(wù)業服務水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)也(yě)有很大(dà)的(de)促進作用(yòng),我們公司有信心管理(lǐ)好XXXXX公寓的(de)物(wù)業。
蘇州浏鋒物業管理有限公司
序号 實施名稱 保養周期 備注
① 供電設施維修
② 給排水(shuǐ)系統維修
照(zhào)明(míng)系統維修
其他(tā)不可(kě)預見費用(yòng)
小計
首年支出 次年支出
（3）管理(lǐ)費用(yòng)
① 綠(lǜ)化(huà)管理(lǐ)費用(yòng)
② 保潔費用(yòng)
③ XXXX公寓綜合服務設施設備運行維護費用(yòng)
垃圾清運費
小計
（4）行政辦公費 首年支出 次年支出
① 公司行政費
② 服裝費
③ 折舊(jiù)費
④ 營業稅金
小計
支出總計
3）收支情況
5.2XXXX公寓物(wù)業服務收入年明(míng)細表
2010年（預計入住率96%）
功能建築面積/平方米 管理(lǐ)費标準 管理(lǐ)費 小計
住宅 x.x元/(平方米×月(yuè))
總計收入
2011年（預計入住率99%）
建築面積/平方米 管理(lǐ)費标準 管理(lǐ)費 小計
住宅 x.x元/(平方米×月(yuè))
總計收入
5.3員(yuán)工薪金一覽表
職務 月(yuè)薪資/元 人(rén)數 小計/元
管理(lǐ)處主任
管理(lǐ)員(yuán)
房(fáng)管維修
高(gāo)配電工
保安員(yuán)
保潔員(yuán)
總計
員(yuán)工薪金
福利費用(yòng)
3項合計:
第六部分(fēn) 結束語
XXXXX公寓作爲蘇州三區(qū)的(de)代表性的(de)高(gāo)級公寓,管理(lǐ)好該公寓具有特殊的(de)意義,對(duì)蘇州市物(wù)業服務水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)也(yě)有很大(dà)的(de)促進作用(yòng),我們公司有信心管理(lǐ)好XXXXX公寓的(de)物(wù)業。
蘇州浏鋒物業管理有限公司
序号 實施名稱 保養周期 備注
